17 контролирующих органов

- Андрей Владимирович, предлагаю начать с самого актуального. Зимой Самара стабильно завалена снегом, а многие дороги и тем более тротуары присыпаны слоем снего-песко-соляной каши или покрыты льдом. А часто все вместе. Весной все это превращается в потоки грязи. В январе после обильных снегопадов глава администрации города Олег Фурсов подверг критике управляющие компании, которые, по его мнению, не справлялись с очисткой вверенных территорий от снега. Дело действительно в конкретных УК или проблема сложнее?

- Проблема комплексная и системная. И она заключается отнюдь не в работе управляющих компаний. Сначала нужно разобраться с зоной ответственности. По Жилищному кодексу, УК отвечают за содержание общего имущества дома. Если говорить о благоустройстве, то общее имущество - это придомовая территория. В Жилищном кодексе прописано, что придомовая территория определяется в соответствии с градостроительным законодательством, которое, в свою очередь, предусматривает процедуру межевания земельных участков под каждым домом.
То есть в каждом городе должно быть проведено межевание земельных участков и за каждым домом закреплена определенная территория. Эта процедура должна проходить через публичные слушания, через общие собрания собственников.
Жильцы решают, какой участок закрепляется за домом, и они готовы к тому, что за него придется платить налоги. Налоги, кстати, небольшие. Там, где эта процедура проведена, жильцам, например, пятиэтажного дома дополнительно приходится платить шесть-семь рублей в месяц. Но, разумеется, размер платы зависит от размера отмежеванного участка.
Только после проведения межевания и постановки на кадастровый учет возникает четкое понимание границ придомовой территории и ответственности УК. И жители понимают, за обслуживание какой территории они платят.
А теперь спускаемся на землю... В Самаре межевание не проведено, четких границ придомовой территории нет. Поэтому, когда мы начали работать, предложили жителям самим определить зоны нашей ответственности, а затем закрепили их в схеме, которая является приложением к договору управления.   
Но одновременно с этим у нас в Самаре действует постановление главы города №404 "Об утверждении правил благоустройства...", которое ни на эти схемы, ни тем более на планы межевания не ссылается, а говорит, что управляющая компания должна убирать территорию в границах 50 метров от периметра дома либо от дома до дороги.
Таким образом, в зону ответственности УК попадают внутридворовые и, главное, внутриквартальные проезды. Именно по этим проездам, как правило, и возникает большинство нареканий.
Получается, что дороги четко закреплены, за них есть четкая ответственность.
С дворами я понимаю, что моя ответственность - выходы из подъездов, тротуары, если они есть, и именно внутридворовый проезд.
Но когда речь заходит о внутриквартальном проезде - из двора и до дороги или из одного двора в другой... Уборка этих территорий не является функцией управляющей компании. И компания делает это только потому, что иначе ее оштрафуют.
- А с мэрией это обсуждается? Какая там позиция?
- Там позиция простая: "404-е правило есть - убирайте". А почему убирайте, за какой счет убирайте?
- И диалога по этому вопросу не намечается?
- Диалог идет постоянно. Но надо понимать, что если эти территории снять с ответственности управляющих компаний, значит, нужно назначить другого ответственного, а это выделение бюджетных средств.
- А насколько затратна уборка от снега?
- Внутридворовые территории можно содержать в удовлетворительном состоянии в рамках существующих платежей. Но если выпадает месячная норма осадков, то, объективно, расчистить весь снег за день невозможно.
А вот для содержания внутриквартальных проездов уже мало тех дворников, которые убирают выходы из подъездов и тротуары, и мало техники, которая убирает внутри двора. А закупать дополнительную технику или арендовать ее только для того, чтобы убирать зимой внутриквартальные проезды - очень дорого и неэффективно, к тому же летом она будет простаивать.
- И все-таки цена вопроса для вас?
- Сложно оценивать. Если говорить об объемах, то уборка внутриквартальных проездов составляет примерно 40% всего объема всей зимней уборки.
- А какие штрафы за нерасчистку этих проездов предусмотрены?
- От 5 до 30 тысяч.
- Часто накладывают?
- Да, достаточно часто. Особенно после таких заявлений, которые делает глава администрации.
- За критикой со стороны Фурсова последовал какой-то вал проверок?
- Скажем так, интенсивность возросла. Но мы в прошлом году подсчитывали: управляющие компании состоят под надзором 17 контролирующих органов - муниципальных и государственных. И все они постоянно проводят проверки. Поэтому где-то интенсивность возросла, где-то осталась в обычном режиме. В общем, нам и без того проверяющих всегда хватало, мы привыкли. Кстати, по итогам проверки, недавно проведенной прокуратурой, серьезных нарушений в работе "ЖКС" выявлено не было.
А с критикой... Нужно сначала разобраться, а потом делать выводы. Во время январского объезда территории с Олегом Борисовичем Фурсовым по нашим объектам нареканий не было. А потом вдруг объявляется, что наша работа была признана неудовлетворительной. 
- Как так происходит? Есть какая-то закулисная борьба?
- Видимо, кто-то сформировал мнение.
- То есть существует какое-то недопонимание с мэрией?
- В мэрии часто нет конкретики. Звучит: "Вы плохо убираете!" Мы спрашиваем: "Где? Назовите конкретные адреса". Не называют. На моем предыдущем месте работы один из руководителей горадминистрации каждый раз говорил на совещании: "В районе грязно". И все... Где, когда? Никакой конкретики. Вот не хочется такой позиции.
 
"Прирост тарифа перекрывается инфляцией"
- В итоге отношения с городскими властями после смены главы Самары у вас изменились?
- Отношения с городскими властями у нас сводятся к контролю и установлению тарифов. Потому что остальные решения принимаются на уровне страны или, как, например, с лицензированием, - с участием властей всех уровней.
Поэтому говорить, что отношения с горадминистрацией как-то поменялись, не приходится.
- А власти помощь предлагают? Конструктивные предложения делаются?
- В ходе совещания с главой администрации с нас запросили предложения, мы их сформулировали и представили. Сейчас ждем, что за критикой последует и помощь.
Также управляющие компании приглашались на совещание в городскую думу, где была возможность озвучить нашу позицию. Тоже ждем реакции.
У органов местного самоуправления достаточно широкие полномочия, и они порой принимают меры, которые влекут громадные последствия.
Например, ситуация с бывшим муниципальным предприятием "ЕИРЦ", через которое обслуживалось большинство управляющих компаний. Деятельность этого муниципального предприятия субсидировалась из средств городского бюджета. Мы понимаем, что данные затраты - это, в принципе, затраты управляющих компаний, но поскольку их взял на себя бюджет, то тариф, который спускают нам, был сформирован с учетом этого. А в прошлом году из-за перехода ЕИРЦ в статус государственного предприятия эту субсидию отменили. Но в тариф-то эту величину не вернули!
Получилось, что управляющие компании потеряли около 10% выручки. А это множество работ и услуг, которые мы могли бы выполнить, но не выполнили. При этом требования к нам никто не уменьшал.
Еще один похожий пример. Два года назад вышло постановление правительства страны, которым ввели взносы на общедомовые нужды. Потом стали думать, на кого возложить эти расходы. В ряде регионов их сделали дополнительными - жильцы, например, платили 20 рублей и стали доплачивать 1 рубль на общедомовые нужды.
В Самаре решили не так: из 20 рублей, которые жители платят управляющим компаниям, теперь 1 рубль будет направляться на общедомовые нужды.
А это еще около 7-8% выручки управляющих компаний.
И получается, что за последние два года тариф на 18% "скушался". А прирост тарифа, который ежегодно происходит, перекрывается инфляцией.
Еще пример. С 2007 года существует федеральный закон №185, по которому государство на 95% софинансировало выполнение капремонта, если жители готовы внести 5% от необходимой суммы.
В Нижнем Новгороде, например, на капремонт с 2007 года было привлечено из бюджета более 3 млрд рублей. В целом в этой программе (а она действовала семь лет) участвовало большинство регионов, и жилищный фонд приводился в порядок. Теперь в этих регионах сборы управляющих компаний на текущее содержание и ремонт жилья тратятся, в основном, на решение точечных проблем.
Самара же не участвовала в этой программе и не получила той огромной бюджетной помощи.
В этой ситуации логично увеличивать расходы на текущий ремонт. А у нас взносы на текущий ремонт если не самые низкие в стране, то и далеко не самые высокие.
- На сколько должен вырасти тариф, по вашему мнению?
- Нам предварительно предлагают повысить тариф на 8,7% с 1 июля 2015 года. Но, чтобы хотя бы покрыть расходы, которые мы понесли из-за потери субсидий на оплату услуг "ЕИРРЦ", и иметь возможность поднять зарплаты работникам, повышение тарифа должно составить около 17%. Это, конечно, маловероятно.
Но пусть это будет не разовое повышение. Пусть будет разработана программа и утвержден график, по которому в течение нескольких лет мы к этому придем. Но сейчас  повышение тарифа для УК определяют в последнюю очередь. Сначала утверждают рост тарифа для ресурсоснабжающих организаций, который спускают им в конце года на уровне области, а потом горадминистрация по остаточному принципу утверждает тариф для управляющих компаний, чтобы не выйти за предельный индекс роста тарифов. 
- Есть ли в городе или области стратегия развития рынка, на которую могли бы ориентироваться управляющие компании, чтобы планировать свою деятельность?
- Нет, такой стратегии у нас нет. Все сводится к тезису, что сейчас будет введено лицензирование и все управляющие компании станут хорошими.
 
"На первом этапе лицензии получат все УК"
- С лицензированием сейчас как развивается ситуация? Вам объясняли, по каким правилам оно будет проходить?
- На первом этапе, чтобы управляющая компания получила лицензию, нужно предоставить ряд документов. Это учредительные и документы, подтверждающие, что компания обслуживает дома. Также необходимо выполнить все требования по раскрытию информации согласно постановлению правительства РФ №731. И предоставить аттестат руководителя УК, свидетельствующий о том, что он прошел квалификационный экзамен. Я не знаю в городе руководителей УК, которые могли бы не пройти экзамен. Думаю, на первом этапе лицензии получат все управляющие компании. А уже потом в рамках лицензионного контроля будут выпадать какие-то из них.
- Вы уже сдали экзамен?
- Собираюсь сделать это в ближайшее время.
- Вам известно, какого плана вопросы будут на экзамене? Узкоспециальные?
- Да. Как правило, они касаются знания законодательства в сфере ЖКХ, знания технических нормативов, регламентов. В принципе, если человек сколько-то проработал на должности руководителя УК, ему будет сложно не сдать экзамен.
- Допустим, какая-то компания не проходит лицензирование. Много найдется желающих, а, главное, способных занять ее место?
- Смотря какая компания, какой жилищный фонд у нее на обслуживании. Если управляющая компания обслуживает дома 6-7 категории благоустройства, то желающих добровольно не найдется. Придется эти дома переводить в муниципальные УК, но их работа  будет напрямую связана с бюджетом, нагрузка на него увеличится.
- А как сейчас УК делают бизнес на обслуживании таких домов? За счет чего они существуют?
- Они, конечно, существуют. Но по объективным причинам управляющая компания не может выполнять там все обязательные работы. Здесь вопрос в установлении уровня, на котором эти дома можно содержать. У всех есть понимание, что основная цель обслуживания таких домов  - создание условий, при которых их жильцы смогут спокойно дожить до расселения. Ведь любой такой дом должен быть либо снесен, либо, если это памятник, то отремонтирован или реконструирован. Вопрос только во времени. Разумеется, чиновники должны это понимать.
- У вас есть такой фонд?
- Есть, но, к счастью, его совсем немного.
 
Муниципальные УК - не панацея
- Не раз заявлялось, что в Самаре будут создаваться муниципальные управляющие компании, которые, очевидно, должны прийти на смену "плохим" частникам. Как вы оцениваете эту инициативу?
- У нас сейчас такой ритм жизни, что все быстро забывается. А ведь действующий Жилищный кодекс работает с 2006 года. А до того не было частных управляющий компаний, были муниципальные предприятия. Разве у них было высокое качество обслуживания? Об этом почему-то никто не говорит. Мое сугубо личное мнение - сейчас как минимум стало не хуже, чем было.
Большинство УК осознали, что они существуют в рамках рыночных отношений и в рамках какой-никакой, но конкуренции, и между ними постоянно идет борьба за дома. Все УК стараются поддерживать уровень обслуживания, при котором жители ее домов не уйдут к конкурентам. Когда будут муниципальные предприятия, о какой конкуренции может идти речь?
Опять же, меняется вся идеология реформы ЖКХ. Давайте тогда говорить, что в ЖКХ попробовали рыночные отношения, но оказалось, что не та сфера, оказалось, что это отрасль государственная. Но тогда и финансирование государственное, и ответственность государственная. Я не думаю, что кто-то на это готов.
- В Москве 70% жилья обслуживается государственными УК. По крайней мере, так заявляют столичные власти. Дело в финансировании или чем-то еще?
- Если посмотреть на финансирование, на квадратный метр в Москве с учетом субсидий приходится в 2-2,5 раза больше средств, чем в Самаре. Поэтому с Москвой сравнивать я бы не стал.
- Может, есть успешный опыт создания муниципальных УК в других регионах?
- Муниципальные управляющие компании вводятся, в основном, на ветхий жилищный фонд, где своя специфика, о которой мы говорили.
 
"ЕИРРЦ" - дорого и некачественно
- Вы разорвали отношения с "ЕИРРЦ". В чем причина конфликта?
- Я бы не назвал это конфликтом. Просто, когда услуги предприятия дорогие и некачественные, какой смысл с ним работать? Сейчас этот рынок очень развит и не так много регионов, где есть единый муниципальный или государственный расчетный центр. Как правило, в регионах существует несколько расчетных центров, которые между собой конкурируют.
В том числе и в Самарской области есть альтернативные расчетные центры. Весь Тольятти, например, обслуживается ими. И в Самаре есть расчетные центры, которые предоставляют гораздо более качественные услуги и по цене ниже, чем "ЕИРРЦ".
- Насколько безболезненно произошел процесс ухода от "ЕИРРЦ"?
- Нам не передали всю информацию, необходимую для корректного начисления, для ведения работы с должниками. Поэтому трудности есть, но я думаю, что еще два-три месяца - и мы все эти нюансы разрешим окончательно.
- Вы были первыми, кто отказался от услуг "ЕИРРЦ"?
- Нет. Насколько я знаю, за последние два года от них ушло около пяти компаний.
- А в целом много услуг вы отдаете на подряд?
- Мы стараемся основные работы выполнять своими силами. Привлекаем подрядчиков на работы, которые требуют специальных знаний, либо специальных разрешений. Например, обслуживание лифтов, газового оборудования, вывоз ТБО, дератизация и дезинсекция, ну и какие-то ремонтные работы, если у нас нет соответствующих специалистов.
- По поводу вывоза ТБО. Рынок этот, как известно, криминализирован - истории с поджогами контейнеров, похищение гендиректора "ЭкоВоза" и т.д. Вы сталкиваетесь с попытками навязать вам услуги в этой сфере?
- Когда дома обслуживал "ПТС-Сервис", перевозчиком мусора был "Спецавтотранс". А "ЖКС", когда начала работать в  Самаре, заключила договор с компанией "Рассвет". Тогда у нас сгорело около 15 контейнеров и этим все ограничилось.
- Полиция нашла виновных?
- Мы здесь особо и не надеялись на что-то. Не так просто установить, отчего они загорелись, - может, "бычок" кто-то кинул...
- Вы посчитали это намеком?
- Ничего не могу сказать. Но факт был. Опять же, это несущественный ущерб, и мы не обратили особого внимания.
 
"Дело по задолженности перед СКС приостановлено"
- С чем связан вывод платежей за холодную воду из квитанций УК с сентября?
- Я считаю идеальным вариант, когда каждый поставщик услуг отдельно получает деньги по своей квитанции. При таком подходе, во-первых, у управляющей компании нет возможности злоупотреблять чужими деньгами. Во-вторых, появляется полная ясность у ресурсоснабжающих компаний. В-третьих, житель имеет право не платить отдельно по тем услугам, которые он не получил или считает, что они несоответствующего качества, и, опять же, он может напрямую общаться с поставщиком этих услуг.
- Как я понимаю, у вас все-таки были взаимные вопросы по долгам с "СКС"?
- После перехода на отдельную квитанцию по воде у нас никаких вопросов по текущим долгам перед "СКС" нет. Остался вопрос по задолженности, сформировавшейся до сентября.
Сейчас мы совместно выверяем сумму этой задолженности и предварительно договорились, что после этого определим порядок погашения. Поэтому дело по задолженности перед "СКС", которое находится в суде, сейчас приостановлено по соглашению сторон.
- Сумма задолженности, которую вы признаете?
- Около 50 млн рублей.
- А с  поставщиками тепла какова ситуация по долгам и квитанциям?
- Часть долга, выставляемого нам этими ресурсоснабжающими организациями, мы не признаем, но понимание, как и с "СКС", у нас, в принципе, есть. У тепловиков есть понимание, почему мы н доплачиваем часть денег. Мы большую часть недоплачиваем из-за неплатежей населения. И совсем немного денег мы недоплачиваем, потому что не согласны с теми объемами потребления, которые они нам выставляют.
По введению отдельной квитанции за горячую воду и отопление переговоры ведутся. Но, видимо, поставщики на это не пойдут. По теплу в зимний период и вопросов больше всего, наряду с благоустройством, и сумма в квитанции самая большая. Поэтому, если выделить тепло в отдельную квитанцию, есть опасения, что эти платежи "просядут".
- Как оцениваете переход на единого поставщика тепла, которым в Самаре стало ОАО "ПТС"?
- Это требование федерального законодательства. Что касается жителей, то большая часть домов, находящихся в управлении "ЖКС", запитана от сетей "ПТС". ВоТГК снабжает около 100 домов. Так что основная масса потребителей изменений не заметит.
- Каковы результаты ваших "войн" с провайдерами, операторами рекламы в лифтах?
- Определенные результаты есть. Мы от многих добились внесения платы. Из провайдеров удалось договориться со всеми, кроме "Дом.ру". Работали с ними на уровне разговоров и претензий, сейчас готовим материалы для передачи в суд комплексом по всем домам, где есть их оборудование.
Собранные средства направляются на уборку подъездов, которые до нас просто не убирались.
- Значительные суммы удается собирать?
- Порядка 150 тыс. рублей в месяц. Но "Дом.ру" - самый распространенный провайдер в наших домах, и если удастся решить вопрос по этой компании, то сумма существенно возрастет.
 
Жильцы должны больше 500 млн рублей
- Как на вашей компании отразился экономический кризис?
- Возросла стоимость кредитов, стройматериалов, комплектующих. По некоторым позициям цены выросли на 200-250%.
И наша самая больная тема - зарплата работников. У людей увеличились бытовые траты. А, сами понимаете, уровень зарплат в ЖКХ всегда был невысоким, работники жаловались и до кризиса. Сейчас эта ситуация усугубилась. А при действующих и предлагаемых тарифах о повышении зарплаты речи идти не может.
- Платежная дисциплина жильцов как-то изменилась из-за кризиса?
- Пока мы не почувствовали. В январе-феврале традиционный сезонный спад платежей.
- Можете назвать размер долгов?
- Ежемесячно жители не доплачивают около 6% от суммы, выставляемой в квитанциях. Общая сумма их долга перед "ЖКС" превышает 500 млн рублей.
- Существуют ли у "ЖКС" планы экспансии на самарском рынке?
- Сейчас для нас главное - разобраться с имеющимися проблемами. Нам нужно дошлифовать работу нашего колл-центра, работу с обращениями. У каждого сотрудника и подрядчика есть электронный реестр обращений. Это позволило нам выявить круг основных проблем. Основная проблема связана с так называемым недоремонтом. И наша задача в ближайшее время - своими силами и с помощью программы капремонта закрыть этот вопрос.
Важна работа с людьми: руководители районных подразделений, помимо приемов в офисах, проводят выездные приемы, проводятся еженедельные приемы в ЖЭУ, пытаемся переучить рядовых сотрудников, непосредственно работающих с населением.
Основная критика жителей в адрес УК связана с низкой информированностью. По старой памяти многие думают, что мы должны делать все и бесплатно. И, в принципе, когда объяснишь, что это не так, люди понимают. Но многие работники этой сферы привыкли к другому - им негатив, они в ответ негатив.
Не хочется с кем-то сравнивать, но я знаю, что немногие управляющие компании задумываются о таких вещах и реально что-то делают в этом направлении.
Мы рассчитываем, что люди оценят то, что "ЖКС" ориентирована на диалог, и будут переводить свои дома к нам на обслуживание.
- И были случаи таких переходов?
- За последний год к нам перешло около восьми домов.
- То есть удается преодолеть тот негатив, который первоначально возник после ухода с рынка "ПТС-Сервиса" и появления "ЖКС"?
- "ПТС-Сервис" должен был передать нам собранные  средства на текущий ремонт, на которые мы сами должны доделать запланированные жителями работы. На те средства, которые были переданы, мы работы сделали. Но почему-то все считают, что мы должны были сделать все и везде.
А "ПТС-Сервис" так  и не отдал большую часть собранных средств. Сейчас компания находится в стадии банкротства.
За давностью времени ситуация потеряла остроту. Ведь текущий ремонт на собранные уже нами деньги выполняется.
 
"Кассовый разрыв на входе - 200 млн рублей"
- По процессу прихода вашей компании в Самару до сих пор нет четкой информации - что же все-таки произошло. Была ли сделка или дома были переданы без компенсации? Кто-то считает, что просто сменила вывеску компания "ПТС-Сервис". Можете прояснить ситуацию?
- Информация, которая была на момент начала работы "ЖКС" в Самаре, соответствует действительности.
Крупнейшая некоммерческая организация в сфере ЖКХ "Национальный жилищный конгресс" имеет соглашения о сотрудничестве и информационном обмене с органами власти многих регионов. И когда в Самаре назрела необходимость найти компанию, которая сможет управлять жилищным фондом "ПТС-Сервиса", власти города обратились именно в эту организацию.

Объемы у "ПТС-Сервиса" были значительные, и существует мало компаний, которые имеют кадровые и финансовые ресурсы, позволяющие сразу войти на такие объемы и не "провалиться". Один только кассовый разрыв на начало работы составлял около 200 млн рублей. То есть это сумма, которую нужно вложить сразу, а когда ее удастся вернуть, неизвестно. Желающих на такой кусок в Самаре не нашлось.
В состав "НЖК" же входят УК из более чем 20 регионов. В "НЖК" мэрии Самары сообщили, что в Нижнем Новгороде есть компания, которая удовлетворяет основным требованиям, предъявляемых в этой сфере. После этого начались переговоры.
- Как складываются отношения с бывшими собственниками и сотрудниками "ПТС-Сервиса"?
- У нас работают сотрудники, перешедшие из "ПТС-Сервиса", в том числе несколько моих заместителей. Если это профессионалы, то нет никаких вопросов - они продолжают работать.
- Если верить официальной отчетности, некоторое время собственники "ПТС-Сервиса" входили в число совладельцев "ЖКС"?
- Вероятно, это были юридические тонкости в процессе передачи бизнеса.
- Сама сделка имела финансовую составляющую?
- Это тоже вопрос не уровня менеджера, моя задача - управлять.
- А объем инвестиций, уже сделанных "ЖКС", можете озвучить?
- Не менее 50 миллионов, помимо 200 миллионов на покрытие кассового разрыва.
- Какие отношения между УК "ЖКС" и УК "Альтернатива", ведь собственник у компаний один?
- Собственник один, но это другой бизнес.
- А почему не слить обе компании в одну?
- У компаний абсолютно разные задачи. Если моя задача - рано или поздно сделать образцовую управляющую компанию, то задача "Альтернативы" - рано или поздно закрыться в связи с тем, что у нее не останется домов на обслуживании, так как все они расселены и снесены, ведь эта компания обслуживает дома 6-7 категории.